万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)复活的作者是谁，复活的作者是谁媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng复活的作者是谁，复活的作者是谁)辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的复活的作者是谁，复活的作者是谁(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于(yú)难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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