导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？n style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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