文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需(xū)放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖)金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：邢台阳光板厂家|邢台阳光板价格|承德阳光板厂家|承德阳光板价格|邢台阳光板厂家价格|承德阳光板厂家价格-欣海阳光板制造有限公司 一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖