文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实天津面积多少平方公里现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)天津面积多少平方公里12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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