一(yī)线城市，也不端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消(xiāo)二(èr)手房指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为(wèi)什么这么重要(yào)？首先二手房指导价被称(chēng)为“核(hé)弹(dàn)级”政策，其次深圳(zhèn)几(jǐ)乎是最后一个还在“认(rèn)真”实(shí)施这(zhè)条政策(cè)的城市，最后深圳是房价(jià)前三的(de)核心城市。所以(yǐ)，深圳的一举(jǔ)一(yī)动都具(jù)有风向标意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房(fáng)指导价如(rú)果取(qǔ)消，首先有利于深(shēn)圳二手房回暖，然后二手房回暖有(yǒu)利(lì)于深(shēn)圳楼市总体(tǐ)回(huí)暖，最后深圳楼市回暖有利于全(quán)国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶(dié)效(xiào)应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)疯(fēng)传“二手房指导(dǎo)价”正式(shì)结束(shù)。传言称：二手房贷款(kuǎn)不(bù)按官方参考价（指导价），银行核(hé)定(dìng)房价以(yǐ)网签备(bèi)案价和评估价(jià)孰低为准(zhǔn)。

　　自此(cǐ)，参考价真正变成了“参(cān)考价(jià)”。

　　目前(qián)没有看(kàn)到官方文件。据证(zhèng)券时报21日消息，目前深圳(zhèn)多家大行(xíng)表示“尚未接(jiē)到(dào)正式通知，目(mù)前仍按参考价办(bàn)理按(àn)揭”。所(suǒ)以(yǐ)还需要持续的关注。

　　易居研(yán)究院研究总监(jiān)严跃进认(rèn)为，本次政(zhèng)策(cè)大概(gài)率为真，更多体(tǐ)现为银(yín)行贷款等领域按照新的(de)规则进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用(yòng)发文件的(de)。毕竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼市(shì)二手房指导(dǎo)价横(héng)空出世。当时，深圳一(yī)口气公布了(le)全市(shì)3595个(gè)小区的参考(kǎo)价(jià)，很多南山、福田(tián)、宝安中心区(qū)的高价盘，直接按照(zhào)当时的(de)市场(chǎng)价打(dǎ)了(le)5折、6折来“指导”，银行只能(néng)按照指(zhǐ)导价来计(jì)算首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害(hài)，但经历(lì)了这两年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万的房子，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成(chéng)即300万；如果指导价打七折即700万，那么首付3成210万，加上需(xū)要(yào)全款支付(fù)的部分(fēn)，实际首付去到了(le)510万，相当于首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这直接让(ràng)大(dà)批量买家，失去(qù)了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行(xíng)二(èr)手房参考价以后，东莞、宁波、成(chéng)都、三亚(yà)、西安、合肥、广州等10多个城(chéng)市陆续跟进(jìn)。事实也确(què)实证明了(le)，这(zhè)条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计(jì)，实施二手房指导价的(de)10个城(chéng)市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年(nián)12月(yuè)数据为例(lì)，全国(guó)70个大中城市房(fáng)价只有(yǒu)6个同(tóng)比上涨，其(qí)他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价(jià)

　　据深圳乐有家研究中心数(shù)据显示：成交(jiāo)量上，二手房指导价出台当年，深圳二手住(zhù)宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成交(jiāo)量同比(bǐ)下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最低记录，相较(jiào)2020市(shì)场(chǎng)高峰缩水(shuǐ)近(jìn)八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)发布当月(yuè)相(xiāng)比，如今(jīn)二手房挂牌价低于及(jí)接近参考价的房源占比大幅增加。2023年(nián)一季度，深圳各区二(èr)手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考(kǎo)价。

　　只(zhǐ)有(yǒu)真实(shí)经历(lì)其(qí)中的人，才能深(shēn)切(qiè)的感知其威(wēi)力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓(cāng)的新闻(wén)不绝于耳(ěr)。

　　据说一位码(mǎ)农三年前高杠杆(gān)买了2套华润城(chéng)，月供12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒体推测(cè)，如果案例属(shǔ)实，买家的实(shí)际购房成本高(gāo)达(dá)20万/平，目前价格(gé)跌至14万/平，叠加这三年的房贷和持有成本，差不(bù)多亏损超千(qiān)万。

　　深(shēn)圳(zhèn)一大批人这(zhè)两年感受(shòu)到(dào)了太(tài)多“心酸”。二(èr)手(shǒu)房成交量创下多年新低，学区房神(shén)话(huà)不再(zài)，房(fáng)产中介的日子难过，投资(zī)客(kè)挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的(de)基(jī)调下，2022年(nián)以(yǐ)来，实施了(le)二手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续续低调退出，目(mù)前只有深(shēn)圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最(zuì)近一线城市也不端(duān)着了。

　　近日(rì)，北京在房山区试点多子(zi)女家庭和职住平(píng)衡家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩(hái)家(jiā)庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公布的(de)3月份70个大中(zhōng)城市商品住宅销售(shòu)价格(gé)变(biàn)动情(qíng)况来看(kàn)，广州、深(shēn)圳的新房、二手房(fáng)价格(gé)仍(réng)然是同比去年依然是(shì)下降(jiàng)的。

　　北京(jīng)、上海已经(jīng)同比增长了，其他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是(shì)同(tóng)比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能(néng)更急。3月份，两部门(mén)联合(hé)发文，全面推动二手房(fáng)“带押过户”全(quán)国实(shí)施，这(zhè)是一条(tiáo)被广泛好评(píng)的新政。对于激活二手房交易，具有定海神针般的作用。

　　住建(jiàn)部(bù)部长倪虹(hóng)近日更(gèng)是指出：建筑业、房地(dì)产企业要发挥国民经(jīng)济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常识，从字面理解一(yī)下这两(liǎng)个词，意思就(jiù)是(shì)——顶梁(liáng)柱(zhù)如果不行了，上面不就塌了(le)嘛(ma)？压舱石如果压不住，小船(chuán)不就翻了(le)？

　　也(yě)许，今年扶持楼市(shì)的政策，还有一大波正在路上...

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