近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(y天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖ào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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