万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述(sh大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？ù)内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都(大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？dōu)是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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