文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名trong>不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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