万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yu战狼3什么时候上映？àn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行战狼3什么时候上映？标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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