饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而(ér)非规定，未(wèi)来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定其中的(de)细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默)的专业(yè)性提出(chū)更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的(de)透明(mí三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默ng)度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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