万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们(m吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗en)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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