近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)RE唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗ITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗误认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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