5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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