5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报一里地等于多少米，一里地等于多少米千米冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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