万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那(n4斤是多少克，0.4斤是多少克à)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的(de4斤是多少克，0.4斤是多少克)，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，4斤是多少克，0.4斤是多少克目(mù)前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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