万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关画的作者是谁 画的作者是高鼎吗注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi画的作者是谁 画的作者是高鼎吗)中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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