文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(五的大写是什么hán)在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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