万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hó一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤ng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤>

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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