近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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