近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号0年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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