万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还(hái)在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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