5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　中国有几个党派，中国有几个党派组织>头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性(xì中国有几个党派，中国有几个党派组织ng)地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业中国有几个党派，中国有几个党派组织(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：邢台阳光板厂家|邢台阳光板价格|承德阳光板厂家|承德阳光板价格|邢台阳光板厂家价格|承德阳光板厂家价格-欣海阳光板制造有限公司 中国有几个党派，中国有几个党派组织