万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些)溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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