文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升>2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升trong>从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升)期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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