导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇(z厦门是几线城市呢hèn)居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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