导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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