饱受争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必(bì)要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的(de)一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出(chū)的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生bǎ)中介(jiè)费转风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了(le)房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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