导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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