文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即(jí)可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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