文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下(xià)的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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