饱受争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布(bù)了关(guān)于(yú)规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负(fù)担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通(mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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