饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际(jì)收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对(东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城(chén东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿g)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家各支付(fù)一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单(dān)边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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