万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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