饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布(bù)了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场(chǎng)交易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住(zhù)房买卖每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。<每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下/p>

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都(dōu)可(kě)能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会(huì)利用(yòng)其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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