饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经纪(jì)服务(wù)的(de)意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实(shí)行明(míng)码标价等(děng)十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱(jù)这样的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京(jīn10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱g)二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠(qú)道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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