饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关(guān)于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但(dàn)很(hěn)多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的(de)负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的(de)经纪(jì)机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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