万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款(小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的(de)购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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