万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京(jīn什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗g)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的(de)目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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