饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明(míng)码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高担保费(fèi)等，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具(jù)体的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关(guān)部门(mén)依法(fǎ)查处(chù)不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需(xū)要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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