“现(xiàn)在的房地产很难再出现像(xiàng)过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济(jì)学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行业分化的(de)愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个标的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行(xíng)业(yè)来看(kàn)，无论是业绩(jì)，还(hái)是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是(shì)反复(fù)地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产个股的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天(tiān)，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注(zhù)一(yī)下今年房(fáng)地产的开(kāi)发资(zī)金来(lái)源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意(yì)给房企贷(dài)款的(de)，房(fáng)企的主要资金来源来自新(xīn)盘的(de)销售(shòu)。但今年新房(fáng)的销售情况(kuàng)相较一般。再(zài)关注一下(xià)，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景的(de)房企，民营房企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现(xiàn)了一个很明显(xiǎn)的分化(huà)，无论是在销售，还(hái)是融资等各个(gè)方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在(zài)有国资(zī)背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市(shì)场表(biǎo)现相对较好，但没(méi)有国资背景(jǐng)的民营房企(qǐ)股(gǔ)价大多(duō)表现很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)行业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企(qǐ)业(yè)的成本优(yōu)势，更具体一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是(shì)行业内的最低(dī)水平(píng)；利(lì)润率(lǜ)是(shì)不是(shì)行业内最高的；融资成本是(shì)否是行业内最低的；建安成本是否也是(shì)业内(nèi)最(zuì)低(dī)的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足(zú)上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在(zài)国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部(bù)分房企(qǐ)出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶化的(de)趋(qū)势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三(sān)道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健特色(sè)的(de)国央(yāng)企(qǐ)房企，其财(cái)务指标称得上完全健(jiàn)康的仍(réng)是少(shǎo)数。而更加(jiā)值得注意的是(shì)，在(zài)2022年(nián)，不少国企，甚(shèn)至地(dì)方国企开(kāi)始大(dà)举扩张。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度(dù)的(de)张(zhāng)弛有度(dù)尤(yóu)为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过(guò)于激进的扩张拿地(dì)节(jié)奏也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置(zhì)的(de)一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷比例(lì)都(dōu)维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例(lì)。而到(dào)2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净负债率也由此前(qián)的(de)33％左右(yòu)水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入地块也(yě)实现了快(kuài)速的开盘(pán)利用率(lǜ)，预(yù)计(jì)今年会有更(gèng)多的(de)楼盘入市(shì)。像这类(lèi)企业就符合(hé)“最后的赢家”的特(tè)点。一方(fāng)面，在(zài)于它本(běn)身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其(qí)中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也(yě)主要集中在强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些(xiē)房(fáng)企的扩张速度让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时(shí)要(yào)出手(shǒu)，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来(lái)的(de)两(liǎng)年市场没有(yǒu)想象(xiàng)得那么好，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来(lái)衡(héng)量一家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水平，在我(wǒ)看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对(duì)房企的净负(fù)债(zhài)率要求不得高于100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速(sù)度并没(méi)有(yǒu)那么(me)快，所(suǒ)以(yǐ)要规(guī)避公司净(jìng)负债率提(tí)高到(dào)一个比较(jiào)危(wēi)险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越(yuè)秀(xiù)地产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利发展等房企2022年净负(fù)债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团(tuán)等房(fáng)企在践行较(jiào)积极的(de)拿(ná)地策(cè)略(lüè)的同时，也较(jiào)好地(dì)控制了公司的(de)扩张速(sù)度与净负债(zhài)率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民(mín)营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选(xuǎn)标准来(lái)看(kàn)国央企与民(mín)营房企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道也(yě)更顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想融就融，这(zhè)样，国央企自(zì)然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企(qǐ)，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企同样受到机构的(de)青睐。比如(rú)，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大(dà)流通(tōng)股东(dōng)中新进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置(zhì)混合型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募(mù)珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计持有滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来的近三(sān)年(nián)时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企(qǐ)的滨(bīn)好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来江集(jí)团仍是表现出(chū)较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规(guī)模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股(gǔ)价表现等多维度都(dōu)表现了(le)较强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今(jīn)年一季度，滨(bīn)江集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身(shēn)业绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七(qī)成营收来自杭州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近(jìn)六成。近三年持续稳居(jū)杭州房(fáng)企销售(shòu)排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，滨(bīn)江集团(tuán)在(zài)杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳(wěn)居(jū)杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的(de)房企排名迅速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集(jí)团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示(shì)，公司于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家(jiā)纺、家(jiā)居(jū)、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是(shì)房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应用行业主要包括(kuò)中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周刊》的(de)采(cǎi)访，房地产(chǎn)开(kāi)发环节与上(shàng)游材料(liào)端息息相关，新(xīn)盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的(de)思路(lù)渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业(yè)在(zài)进入(rù)存量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性的家(jiā)装家(jiā)居领域(yù)，我们相对看好，因(yīn)为(wèi)居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也(yě)会越来越多(duō)。美国(guó)过去的数据充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的增(zēng)长(zhǎng)却一(yī)直(zhí)都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好和内装相(xiāng)关的行业，例(lì)如消费建材、家居装好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来饰等。”万家基(jī)金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居(jū)前(qián)两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司(sī)，它们(men)分别是(shì)富安娜(nà)和水(shuǐ)星(xīng)家(jiā)纺，特别是前(qián)者(zhě)在(zài)月线连(lián)收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要(yào)从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活(huó)类产品的(de)研(yán)发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季度报告显示(shì)，报告(gào)期内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过(guò)实现归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一季报(bào)的(de)十大流通股股东来看，能(néng)够发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股的(de)天下，彼(bǐ)时包(bāo)括公募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出(chū)现，占据(jù)了(le)半壁江山。需要(yào)强调的(de)是，中欧的两只基金都是价值派基金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在管的(de)产品，首(shǒu)季其(qí)同(tóng)时重(zhòng)仓的房地(dì)产产业链股票还有金(jīn)地(dì)集团和(hé)大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转露(lù)出(chū)曙光(guāng)，家居板块中年内表现最(zuì)好的是志邦(bāng)家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收(shōu)还是归母(mǔ)净利润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司(sī)的十(shí)大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中(zhōng)他管(guǎn)理的广发(fā)策(cè)略(lüè)优选和(hé)广(guǎng)发安宏回(huí)报均增加了持股，而(ér)这两(liǎng)只产品也成为志邦家居十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅(jǐn)有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对(duì)于(yú)定(dìng)制家居类标的情有独(dú)钟，在另一家(jiā)赛道(dào)公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品(pǐn)均登榜十(shí)大流通股股东，其也成(chéng)为他(tā)的独门重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的(de)物业(yè)股也越来越被机(jī)构所青睐，不过(guò)这类标的大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基(jī)金经理举例分析(xī)：“物业(yè)服务(wù)不(bù)是(shì)一个高毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公司(sī)还是希望挣的好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来(de)是(shì)市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高(gāo)的(de)，每(měi)年到期(qī)的(de)合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的大(dà)部分项目到期(qī)之后(hòu)，经过两(liǎng)三(sān)轮合同周(zhōu)期(qī)还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物(wù)业公司很容易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户(hù)没有那(nà)么满(mǎn)意，能做到提价难度是非常(cháng)大的。但是该公司能(néng)在(zài)业内做到到期(qī)之(zhī)后(hòu)提价率比较(jiào)高，这跟它的定位(wèi)和比较好的(de)服务是有关系(xì)的(de)。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：邢台阳光板厂家|邢台阳光板价格|承德阳光板厂家|承德阳光板价格|邢台阳光板厂家价格|承德阳光板厂家价格-欣海阳光板制造有限公司 好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来