“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产行业分化的愈(yù)加明(míng)显，让机构和投资者的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部(bù)，而且是(shì)反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三(sān)道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔(ěr)法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地(dì)产赛道中进行(xíng)选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避免选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的(de)情(qíng)况(kuàng)。除此之外(wài)，洪灏指出(chū)，需要满足以下三(sān)个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他还表(biǎo)示，如果关(guān)注一下今年房地(dì)产的开发资金来(lái)源(yuán)，可以发(fā)现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给房(fáng)企贷款的(de)，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其(qí)实(shí)主要还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现了(le)一个很(hěn)明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融(róng)资等各个方面都非常明显。现在(zài)有(yǒu)国资背景的房企在资本(běn)市场表现相对较好，但没(méi)有国资背景的民(mín)营房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业(yè)内，我(wǒ)们的(de)逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视企业的(de)成(chéng)本优势，更具(jù)体一点，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的(de)最低水平；利润(rùn)率是不是行业(yè)内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安(ān)成(chéng)本(běn)是否也是(shì)业(yè)内最低的；这些都是我们看(kàn)重(zhòng)的一家(jiā)房企的(de)综(zōng)合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同时满足上述条件(jiàn)的房(fáng)企并(bìng)不多。即便是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的(de)“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐(zhú)渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道(dào)红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明(míng)地产(chǎn)、云南(nán)城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国(guó)央企房企也踩了“三道红(hóng)线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便是(shì)有着(zhe)较稳健特色的(de)国央企(qǐ)房企(qǐ)，其(qí)财务指标(biāo)称得上(shàng)完全健康(kāng)的仍(réng)是少数。而更加(jiā)值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度(dù)的张弛(chí)有(yǒu)度(dù)尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以(yǐ)及(jí)过于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置(zhì)的一家房(fáng)企(qǐ)进行举例(lì)，它从(cóng)2018年(nián)开始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都(dōu)维(wéi)持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显感觉(jué)到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面负债率(lǜ)也由(yóu)此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入(rù)地块(kuài)也实(shí)现了快速(sù)的开盘利用(yòng)率，预计(jì)今年(nián)会有更多的楼盘入(rù)市。像这类(lèi)企业就符(fú)合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本身储(chǔ)备了很(hěn)多(duō)弹药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另(lìng)外一(yī)半也主(zhǔ)要集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二(èr)线(xiàn)城市；另一(yī)方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有(yǒu)节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但(dàn)出手的章法仍要小心(xīn)，如(rú)果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得(dé)那(nà)么好(hǎo)，可(kě)能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激(jī)进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是看(kàn)房企(qǐ)的(de)净负债率水平(píng)，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率要求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解释(shì)，当前房地产行业的复苏速度并没有那(nà)么快，所以(yǐ)要规避公(gōng)司净负债率提高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中(zhōng)国金茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其(qí)中，中交地产净负债率持续居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对(duì)比的(de)是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行(xíng)较积极的拿(ná)地策(cè)略的同时，也较(jiào)好(hǎo)地控制了(le)公司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们(men)是以(yǐ)同(tóng)一(yī)筛选标准来看(kàn)国央(yāng)企与民营(yíng)房企，但在各维度的实(shí)际表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融(róng)就(jiù)融，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央(yāng)企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍(réng)有少数民营房企同(tóng)样(yàng)受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十(shí)大流通股东(dōng)中新进了“中国(guó)工商银(yín)行股份有限公司(sī)－景顺长城中(zhōng)国回报(bào)灵活配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限(xiàn)公(gōng)司(sī)就长期持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据(jù)一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受青睐，和其自身的基(jī)本面表现存在(zài)一定(dìng)关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土房企(qǐ)的滨江(jiāng)集团仍是表现出较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增(zēng)土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等多维(wéi)度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方(fāng)面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发(fā)布的2023年一(yī)季报，今(jīn)年(nián)一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩(jì)的(de)持续(xù)增(zēng)长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的战略布局(jú)关(guān)系密切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团有近(jìn)七成营收(shōu)来自杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只(zhǐ)占到近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排(pái)名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较(jiào)为积极，根(gēn)据(jù)诸(zhū)葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集团的(de)房(fáng)企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房(fáng)企排名(míng)已冲(chōng)进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团股价翻(fān)了(le)超(chāo)一(yī)倍以上，而近什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面期，滨江集(jí)团更是迎(yíng)来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集(jí)团发布公告表示(shì)，公司于(yú)5月10日接(jiē)受了信达证(zhèng)券、金鹰基金(jīn)、建信养老(lǎo)、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点(diǎn)移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构在下游(yóu)家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产产业链(liàn)上的(de)中游环(huán)节，其(qí)上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地(dì)产开发(fā)环节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开(kāi)工不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在进入存(cún)量(liàng)房时代，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费属性的(de)家装家(jiā)居领(lǐng)域，我们(men)相对看好，因为(wèi)居民保有的(de)住房规(guī)模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内(nèi)装更新的(de)需求也会(huì)越来越(yuè)多。美国(guó)过去的数(shù)据(jù)充分说明(míng)了(le)这一点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消费的增长却一(yī)直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行业，例如(rú)消费(fèi)建(jiàn)材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中相(xiāng)关赛道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前两位(wèi)的(de)都是来自家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连收七(qī)根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜(nà)主要从事(shì)纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设计(jì)、生产(chǎn)及销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报告显示，报告期(qī)内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实(shí)现(xiàn)归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市(shì)公司一(yī)季报的十大流通股股(gǔ)东来看，能(néng)够发现该股早已成为基(jī)金重(zhòng)仓股的天下，彼时(shí)包括公募(mù)的(de)中(zhōng)欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私募的明河2016，都在(zài)其中(zhōng)出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季(jì)其同时重仓的房(fáng)地产产业链股票(piào)还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓(huǎn)慢(màn)等多因(yīn)素一(yī)度沉寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光(guāng)，家(jiā)居板块中(zhōng)年内表现最好的(de)是(shì)志邦(bāng)家居(jū)。同(tóng)一时间段(duàn)，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了(le)同(tóng)比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的(de)十大(dà)流通股股东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现(xiàn)广发基(jī)金经理罗(luó)洋(yáng)慧(huì)眼独具(jù)，一季报(bào)中(zhōng)他管理的广发策略优(yōu)选和广发安(ān)宏(hóng)回报均增加(jiā)了持股，而(ér)这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流通(tōng)股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两只公募。有意(yì)思(sī)的是，他似乎对(duì)于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在(zài)另一家赛(sài)道公(gōng)司(sī)金牌(pái)橱(chú)柜中，他(tā)管理的全部三只产品均(jūn)登(dēng)榜十大流通股股东，其(qí)也(yě)成为他(tā)的独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居家纺外(wài)，下游(yóu)的(de)物业股(gǔ)也越来越(yuè)被机构(gòu)所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香港(gǎng)上市(shì)，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是(shì)一个(gè)高毛利(lì)的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市场(chǎng)化(huà)应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中高端楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的，每年到(dào)期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大(dà)部分项目到期(qī)之后，经过两三轮合同周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价的(de)公司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一(yī)开始是挣钱的(de)，后面(miàn)因(yīn)为保安这些固定人员成本的(de)年度增长，不(bù)过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价难度(dù)是非常大的。但(dàn)是该公司(sī)能在业内做到到期(qī)之后提(tí)价率比较高，这跟(gēn)它的定位和(hé)比较好的服务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：邢台阳光板厂家|邢台阳光板价格|承德阳光板厂家|承德阳光板价格|邢台阳光板厂家价格|承德阳光板厂家价格-欣海阳光板制造有限公司 什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面