文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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