导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）<吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别/p>

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别g alt="中(zhōng)国户(hù)均(jūn)几套房？| 民生·周君芝(zhī)团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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