文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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