万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京抓蚯蚓真的能赚钱吗城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　抓蚯蚓真的能赚钱吗="北京(jīng)房圈大消(xiāo)息！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210996.png">

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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