文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方一(yī)方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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