一线(xiàn)城市，也不(bù)端着了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手房(fáng)指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么这么重要？首先二手房指导价(jià)被(bèi)称为“核(hé)弹级”政策，其次(cì)深(shēn)圳(zhèn)几(jǐ)乎是最后一(yī)个还在(zài)“认(rèn)真”实施这条政策的城市，最后深圳是房价(jià)前(qián)三的(de)核(hé)心城市。所以，深圳(zhèn)的(de)一(yī)举一(yī)动(dòng)都具有风向标意义。

　　有分析(xī)人士指出，深圳二(èr)手房指导价如果取消，首先有(yǒu)利于深圳(zhèn)二手房回暖，然后二手房(fáng)回暖有利于深圳楼(lóu)市总(zǒng)体回暖(nuǎn)，最后深圳楼市回(huí)暖有利于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥(tuǒ)妥的(de)“蝴(hú)蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯(fēng)传“二手房指导价(jià)”正式结束。传言(yán)称：二手(shǒu)房贷款不按官方参(cān)考价（指导(dǎo)价），银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参(cān)考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券时报(bào)21日消息，目前深圳多家(jiā)大行表示“尚未接到正式通知，目前仍按参考(kǎo)价办理(lǐ)按(àn)揭”。所(suǒ)以(yǐ)还需要持(chí)续的关注。

　　易居研究(jiū)院研究总监严跃(yuè)进(jìn)认为，本次政(zhèng)策大概率为(wèi)真，更多(duō)体现为银行贷(dài)款等领域按(àn)照新的规则进(jìn)行(xíng)，但不会出台正式文件。

　　有时(shí)候，有(yǒu)些事情，是不用发文(wén)件的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳(zhèn)楼(lóu)市二(èr)手房指导价横空出世。当时(shí)，深圳(zhèn)一口气(qì)公(gōng)布(bù)了全市3595个小区的(de)参考(kǎo)价，很(hěn)多南山、福田、宝安(ān)中心区(qū)的高价盘，直接按(àn)照当时的市场价打(dǎ)了5折(zhé)、6折来(lái)“指导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来计(jì)算首付、发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)。

　　当时大家(jiā)还不觉得厉(lì)害，但经历(lì)了(le)这两(liǎng)年的痛苦，才深知(zhī)为啥(shá)叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例(lì)子，市(shì)场价1000万(wàn)的(de)房(fáng)子，如果不(bù)“指导”，可以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导(dǎo)价打七折即(jí)700万，那么首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际(jì)首付去到了510万，相(xiāng)当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家(jiā)，失去了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深(shēn)圳推行二手房参考价以后，东莞、宁波(bō)、成都、三(sān)亚、西(xī)安、合肥、广州等10多个城市陆续(xù)跟进。事实也确实证(zhèng)明(míng)了，这条政策(cè)的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客(kè)的(de)统计，实(shí)施二手房指(zhǐ)导价的10个城市，有(yǒu)8个挂(guà)牌价(jià)降(jiàng)了。

　　2022年受(shòu)到疫情的(de)影响(xiǎng)，二手房更是(shì)惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月数据(jù)为例，全国70个大中城市房价只(zhǐ)有6个(gè)同比上(shàng)涨，其他的泥(ní)沙俱下。

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　　深圳，有人付出(chū)了(le)沉(chén)重代价(jià)

　　据深圳乐有家研究中心数据(jù)显示(shì)：成交量上，二手(shǒu)房指导价出(chū)台(tái)当年(nián)，深圳二手住(zhù)宅(zhái)成(chéng)交量同比(bǐ)下(xià)滑57％。2022年继续腰斩，成交(jiāo)量同比下(xià)滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年(nián)最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成(chéng)。

　　价(jià)格方面，与二(èr)手房指(zhǐ)导价发布当(dāng)月相(xiāng)比，如今二手房(fáng)挂牌价低(dī)于及接近参考价的房(fáng)源占比大幅(fú)增加。2023年一(yī)季(jì)度，深圳各(gè)区二手房成交TOP10小区中，过半成交价(jià)低(dī)于参考价。

　　只(zhǐ)有真实经(jīng)历其中的人(rén)，才(cái)能深切的感(gǎn)知其威力。

　　深圳房东，斩仓的(de)新闻不(bù)绝于(yú)耳。

　　据说(shuō)一(yī)位码农三年前(qián)高杠杆(gān)买了(le)2套华润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万(wàn)破产。据媒体推测，如果案例属(shǔ)实(shí)，买家的(de)实际购房(fáng)成本高达(dá)20万/平，目前价格跌(diē)至14万/平，叠加这(zhè)三年(nián)的(de)房贷和(hé)持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两(liǎng)年感受(shòu)到了太多(duō)“心酸”。二手房成交量创(chuàng)下多年(nián)新(xīn)低(dī)，学(xué)区房神话不再(zài)，房产中介的日子(zi)难过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼(lóu)市(shì)的基调(diào)下，2022年以来，实施了二手房指导价(jià)的(de)城(chéng)市陆陆续(xù)续低调退出(chū)，目前(qián)只(zhǐ)有深圳还是最后的“堡垒(lěi)”。

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　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最(zuì)近一线城市(shì)也(yě)不端着了(le)。

　　近日，北京(jīng)在(zài)房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策(cè)。上海也考虑(lǜ)予以(yǐ)多孩家庭在新房计分制度政策上的支(zhī)持。

　　从最(zuì)新公布(bù)的(de)3月(yuè)份70个(gè)大中城(chéng)市商(shāng)品住宅销售价格变动情况来看，广州、深(shēn)圳的新房、二手房(fáng)价格(gé)仍然是同比去年依然是下(xià)降的。

　　北(běi)京、上海已经同比增(zēng)长了，其(qí)他(tā)二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城(chéng)市价格都是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实(shí)上(shàng)，上面可(kě)能(néng)更(gèng)急。3月份，两部门联合发文，全面推(tuī)动二手(shǒu)房“带押过户”全(quán)国实施，这是一条被广泛好评的(de)新政。宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价对于激活二手房交易，具(jù)有(yǒu)定海神针般的作(zuò)用(yòng)。

　　住建部部长倪(ní)虹近(jìn)日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产企业要(yào)发挥(huī)国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱(cāng)石(宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价shí)”作用。回归到常识，从字面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如果不(bù)行了，上(shàng)面不就塌了嘛？压(yā)舱石如(rú)果压不住，小(xiǎo)船(chuán)不(bù)就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的政(zhèng)策(cè)，还有一大波正在路上...

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